Cómo calcular la cuota mensual de una hipoteca

La cuota mensual de una hipoteca se calcula con la fórmula del sistema de amortización francés: una cuota constante que combina intereses y capital mientras el tipo de interés no cambie. La respuesta corta: una hipoteca de 180.000 € a 25 años (300 cuotas) con un TIN del 3,2% tiene una cuota de 872,42 € al mes y unos intereses totales de 81.726 €. Antes de firmar, calcular esta cifra tú mismo te permite comprobar que la cuota del banco cuadra y comparar ofertas con números, no con sensaciones.

La fórmula de la cuota de la hipoteca

Cuota = capital × [i × (1 + i)^n] ÷ [(1 + i)^n − 1]
i = TIN anual ÷ 12 · n = años × 12

La cuota depende de tres variables, más una previa que define el capital. El capital financiado es el importe que realmente te presta el banco: el precio de la vivienda menos tu entrada. Como norma general, el banco financia hasta el 80% del valor de tasación (o del precio de compra, el menor), así que la entrada habitual es el 20% más los gastos de compra. El tipo de interés es el coste del dinero: a mayor tipo, mayor cuota. Y el plazo es el número de cuotas: alargar el plazo reduce la cuota mensual, pero aumenta los intereses totales, porque pagas intereses durante más años.

En España, casi todas las hipotecas usan el sistema francés, en el que la cuota es igual todos los meses mientras no cambie el tipo de interés. Por dentro, cada cuota se divide en dos partes: los intereses del mes (capital pendiente × tipo mensual) y el capital amortizado (la cuota menos los intereses). En las primeras cuotas, una parte muy grande de lo que pagas son intereses; con el paso de los meses, la proporción se invierte y cada vez amortizas más capital. La fórmula calcula solo capital más intereses: los seguros vinculados (hogar, vida) y algunas comisiones no entran en el cálculo, pero sí en el desembolso mensual real.

Ejemplo numérico completo: 180.000 € a 25 años al 3,2%, cuota de 872,42 €

Datos: capital financiado 180.000 €, TIN anual 3,2%, plazo 25 años = 300 cuotas.
Interés mensual: i = 3,2 ÷ 100 ÷ 12 = 0,0026667.
Cuota mensual: 180.000 × [0,0026667 × 1,0026667^300] ÷ [1,0026667^300 − 1] = 872,42 €.
Total pagado: 872,42 × 300 = 261.726 €.
Intereses totales: 261.726 − 180.000 = 81.726 €.
Primera cuota desglosada: intereses 180.000 × 3,2 ÷ 100 ÷ 12 = 480,00 €; capital amortizado 872,42 − 480,00 = 392,42 €.

El desglose de la primera cuota muestra la lógica del sistema francés: de los 872,42 € del primer mes, 480 € son intereses y solo 392,42 € amortizan capital. En la última cuota, en cambio, casi todo es capital y apenas quedan intereses. Si alargas el plazo a 30 años con el mismo capital y tipo, la cuota baja a 778,44 € pero los intereses totales suben a 100.238,53 €; si lo acortas a 20 años, la cuota sube a 1.016,39 € pero los intereses bajan a 63.934,34 €. La decisión entre cuota cómoda y coste total es la decisión central de una hipoteca, y solo se toma bien con estos números delante.

Paso a paso para calcular la cuota de tu hipoteca

Calcula el capital financiado: precio de la vivienda menos tu entrada.
Convierte el TIN anual a interés mensual dividiéndolo entre 12.
Convierte el plazo en años a número de cuotas multiplicando por 12.
Aplica la fórmula del sistema francés para obtener la cuota mensual.
Multiplica la cuota por el número de cuotas y resta el capital: esos son los intereses totales.
Desglosa la primera cuota (capital pendiente × tipo mensual = intereses) para verificar el cálculo.
Si tu hipoteca es variable o mixta, repite el cálculo cada vez que cambie el tipo, con el capital pendiente y los meses que queden.

Hipoteca fija, mixta y variable, y el cálculo en Excel

En una hipoteca fija, la cuota es la misma todos los meses durante toda la vida del préstamo. En una mixta o una variable, se usa la misma fórmula, pero se vuelve a aplicar cada vez que cambia el tipo, con el capital pendiente y los meses que quedan: tras una revisión del euríbor, tu nueva cuota sale de la misma fórmula con los datos actualizados. Si prefieres no hacer las operaciones a mano, la función PAGO de Excel hace exactamente este cálculo: =PAGO(0,032/12; 300; −180000) devuelve 872,42 €, la cuota de nuestro ejemplo. Y si quieres comparar el coste real entre ofertas, recuerda que la TAE añade comisiones y gastos al TIN: la guía de cómo calcular el TAE de un préstamo explica la diferencia, y la de cómo calcular el interés de un préstamo personal desarrolla el mismo sistema francés para préstamos sin garantía hipotecaria.

Errores comunes

Calcular la cuota sobre el precio total: la fórmula usa el capital financiado (precio menos entrada), no el precio de la vivienda.
Usar el tipo anual sin dividir entre 12: la fórmula necesita el interés mensual; el TIN anual debe dividirse entre 12.
Confundir plazo en años con número de cuotas: 25 años son 300 cuotas mensuales, no 25.
Olvidar seguros y comisiones: la cuota de la fórmula es capital más intereses; el desembolso real puede ser mayor.

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Preguntas frecuentes

¿Cómo se calcula la cuota de una hipoteca?

Con la fórmula del sistema francés: cuota = capital × [i × (1+i)^n] ÷ [(1+i)^n − 1], donde i es el TIN anual dividido entre 12 y n el número de cuotas. Con 180.000 € a 25 años al 3,2%, la cuota es 872,42 €.

¿La cuota de la hipoteca cambia con el tiempo?

Con tipo fijo, no: es la misma mientras no cambie el tipo. Con tipo variable o mixto, se recalcula en cada revisión con el capital pendiente y los meses restantes.

¿Cómo se calcula la cuota de una hipoteca en Excel?

Con la función PAGO: =PAGO(tipo mensual; número de cuotas; −capital). Por ejemplo, =PAGO(0,032/12; 300; −180000) devuelve 872,42 €.